De normalisatie van de vastgoedmarkt

De Belgische vastgoedmarkt heeft enkele onstuimige jaren achter de rug. Omdat er meer vraag (kopers) dan aanbod (verkopers) was, stegen de vastgoedprijzen dan ook aanzienlijk. Huizen werden vaak op slechts enkele dagen (soms zelfs op één dag!) verkocht, en dit vaak tienduizenden euro’s boven de vraagprijs. Deze dolle drukte lijkt vandaag grotendeels te zijn verdwenen en de verhitte vastgoedmarkt lijkt stilaan te normaliseren. Dat betekent dat we weer in de pre-Corona situatie zitten, waarbij het kopen en verkopen van vastgoed binnen een redelijk normale setting gebeurt. Toch is niet alles hetzelfde gebleven voor wie zijn woning wil verkopen! Waarom? Dat leggen we in dit artikel uit.

Verhoging van de hypothecaire rentevoet: kopers moeten meer en langer afbetalen

Lenen bij de bank is de afgelopen periode duurder geworden door de stijging van de rentevoeten. Wie een woning wil aankopen en hiervoor een hypothecaire lening wenst af te sluiten, betaalt vandaag pakweg 2% meer rente aan de bank dan vorig jaar. Door deze verhoogde rentevoeten neemt de (vastgoed)koopkracht van mensen af. Mensen met eenzelfde eigen inbreng kunnen immers minder lenen dan een jaar geleden.

Het gevolg is dat kandidaat-kopers voorzichtiger geworden zijn. Ze moeten nu immers beter rekenen dan pakweg een jaar geleden. Waar mensen in de Corona-periode bijna blindelings in een vastgoedtransactie stapten, zullen ze nu twee keer nadenken voor ze de sprong wagen. De ratio neemt weer over van de emotie.

Invoering van de EPC-renovatieverplichting: kopers worden alerter voor renovatiekosten

Ook de recente invoering van de EPC-renovatieverplichting zal de vastgoedmarkt nog verder beïnvloeden. Kopers van een woning worden immers verplicht om hun nieuwe woonst - binnen de 5 jaar na aankoop - energiezuinig te renoveren tot minstens EPC-label D. Deze renovatieverplichting wordt de komende jaren alsmaar strenger. Vanaf 2028 moeten kopers een EPC-label C halen binnen de 5 jaar na aankoop. In 2035 wordt de vereiste dan een EPC-label B en vanaf 2045 wordt de norm verlegd naar een EPC-label A.

Deze renovatieverplichting zorgt ervoor dat kopers vandaag alsmaar alerter zijn voor het EPC-label van woningen en ook minder willen betalen voor woningen die niet (voldoende) energiezuinig zijn. Kopers houden immers ook rekening met de renovatiekosten voor het energiezuinig maken van de woning. Deze tendens is ook gebleken uit een studie van de Universiteit Antwerpen: de verkoopprijs van een woning met een EPC-label A lag in 2022 immers 17,9% hoger dan de verkoopprijs van een gelijkaardige woning met een EPC-label D. Er wordt verwacht dat deze trend zich nog zal doorzetten en dat de waarde van weinig-efficiënte woningen in de toekomst nog verder zal dalen.

Het merendeel van de woningen in Ternat en Dilbeek heeft een EPC-label hoger dan B en wordt dus - vroeg of laat - geïmpacteerd door de renovatieverplichting. Wie met de gedachte speelt om zijn/haar (minder energiezuinige) woning in de toekomst te verkopen, denkt vandaag dus best al eens grondig na over zijn/haar mogelijkheden. Een eerste mogelijkheid is om zelf te renoveren voordat je je woning verkoopt. Na deze energetische renovatie spreek je wellicht een ruimer publiek aan en kun je wellicht verkopen tegen hogere prijs. Een andere mogelijkheid is om niet te renoveren en nu al over te gaan tot verkoop van je woning. Momenteel geldt de renovatieverplichting immers enkel voor woningen met een EPC-label hoger dan D.

Conclusie: wacht niet langer als je je woning wil verkopen

De hierboven geschetste invloeden (de gestegen rente en de renovatieverplichting) verdwijnen niet in de komende 2 à 3 jaar. In december van vorig jaar verhoogde de Europese Centrale Bank (ECB) de basisrentevoet tot 2,5 procent en kondigde ze aan dat er nieuwe rentestijgingen op til zijn gedurende 2023. Dit jaar wordt dus het begin van een nieuwe periode van hogere rentevoeten. De vuistregel voor economen is dat die zich best situeert tussen 3 en 4 procent, wat betekent dat we bijna zeker nog een verdere stijging van de rentevoeten krijgen. Als de ECB er echter niet in slaagt de inflatie terug te dringen, of daar heel veel tijd voor nodig heeft, dan krijgen we waarschijnlijk nog hogere rentevoeten. De ECB zal zich dan verplicht voelen om de rentevoet nog meer op te trekken om het inflatiemonster klein te krijgen. Voor de vastgoedmarkt betekent dit concreet dat het te ontlenen bedrag voor de aankoop van een woning verder onder druk komt en dat kandidaat-verkopers tegen een prijsverlaging zullen aankijken.

Wat de renovatieverplichting betreft: die verdwijnt helemaal niet meer. Heb je een minder energiezuinige woning die je in de - nabije of verre - toekomst wenst te verkopen? Hou er dan rekening mee dat de renovatieverplichting alsmaar strenger wordt. Hoe langer je wacht, hoe minder kandidaat-kopers geneigd zullen zijn om je woning aan te kopen omdat ze een aanzienlijk budget moeten voorzien om te renoveren. En dat budget halen ze niet zelden bij de bank, waar lenen duurder wordt...

Wil je dit eens samen bespreken met ons? Maak dan een afspraak. We schetsen dan helder en vrijblijvend hoe jouw woning zich positioneert in deze dynamische vastgoedperiode en wanneer verkopen voor jou de beste optie is.