Experts blijven behoorlijk positief over de woningmarkt, blijkt uit een tweejaarlijkse bevraging van het panel van vastgoedexperts. Ze waarschuwen vooral voor de grotere kans op een lokaal overaanbod in Vlaanderen op de appartementenmarkt en ze wijzen hierbij op het grote aanbod.

Experts blijven behoorlijk positief over de woningmarkt, blijkt uit een tweejaarlijkse bevraging van het panel van vastgoedexperts. Ze waarschuwen vooral voor de grotere kans op een lokaal overaanbod in Vlaanderen op de appartementenmarkt en ze wijzen hierbij op het grote aanbod.

Het aantal maandelijkse vergunningen kent een grillig verloop door wijzigingen in de fiscaliteit – bv. door de afschaffing van de woonbonus - of door nieuwe regelgeving – denk aan de verstrenging van het E-peil. Wanneer we het aantal bouwvergunningen over drie jaar bekijken, is er een duidelijke opwaartse trend in Vlaanderen voor appartementen, maar niet voor huizen. In Wallonië en Brussel is die er voor geen van beide.

Experts vinden het wel verontrustend dat het aantal woongelegenheden in Vlaanderen de voorbije jaren sterker is gestegen dan het aantal gezinnen. Bijna alle gemeenten liggen boven de lijn die de gelijke groei van het aantal woongelegenheden en het aantal gezinnen aangeeft (zie grafiek hieronder). Maar dat moet gerelativeerd worden. De voorbije jaren zijn er zeker in Vlaanderen ook heel wat tweede verblijven bijgekomen.

Traagheid

De bouw van nieuwe woningen piekte in Vlaanderen in 2018, mede omdat geanticipeerd werd op (duurdere) duurzaamheidswetgeving. Dat jaar werden 18.000 bouwvergunningen voor huizen en 30.000 voor appartementen afgeleverd. In de eerste elf maanden van 2019 bleef de terugval beperkt tot 7,7 procent.

Door de verhoging van het E-peil wordt verwacht dat het aantal vergunningen voor nieuwbouw de komende maanden tijdelijk opnieuw stijgt. Om van een E-peil van 40 naar E30 te gaan, moet de bouwer van een halfopen bebouwing (140 m²) 7.316 € extra investeren.

ING gaat ervan uit dat Brussel in 2019 de drempel van 1.400 nieuwe appartementen niet haalt. Dat maakt 2019 het op vier na slechtste jaar in twintig jaar. Als er in België een tekort aan aangepaste woningen is, is dat vaak een gevolg van stedenbouwkundige traagheid. Het is soms een jaar wachten op een vergunning. Zeker in Brussel.

De schaarste zet extra druk op de prijzen in Brussel. Vorig jaar steeg de prijs van een bestaand huis in Brussel met 25.000 euro in een jaar.

Ongeveer 40 procent van de nieuwe appartementen in Vlaanderen wordt gebouwd in de centrumsteden zoals Aalst, Leuven, Mechelen, … Nog eens 20 procent wordt neergezet in woongemeenten als Aartselaar, Affligem, Grimbergen, Herentals, Liedekerke, …

Volgens experts is het grootste tekort in de steden in Brussel en Gent, gevolgd door Antwerpen. In tegenstelling tot in Brussel wordt in Gent zeer stevig gebouwd. Ook huizen. In geen enkele stad werden zowel voor huizen, appartementen en renovaties meer vergunningen afgeleverd dan in Gent.

Ook in centrale centrumsteden als Mechelen en Leuven is er nog een tekort aan appartementen. Maar in de niet-centrale centrumsteden Turnhout, Hasselt, Kortrijk en Roeselare zijn de experts minder gerust.

Knokke-Heist
De situatie in de kleine steden en landelijke gemeenten hangt sterk af van de lokale situatie. De algemene trend is wel een beperkt tot zeer groot overschot. Er zijn veel van die kleine steden en dorpen en hun aandeel op de totale markt wordt vaak onderschat.

Knokke-Heist bewijst ook voor appartementen een verhaal apart te zijn. In tegenstelling tot aan de rest van de kust zien de experts daar veel minder een overaanbod.

Prijzen
Voor 2020 gaan de experts uit van een stijging van de prijzen van appartementen en huizen in België met 2 procent. De prijs van een appartement in Vlaanderen zou met 1,5 procent toenemen. Dat is nauwelijks meer dan de verwachte 1,1 procent inflatie.

Uit een rondvraag van het VCB bij de bouwbedrijven blijkt dat ze voor de komende jaren optimistischer zijn over de huizenmarkt dan over de appartementenmarkt. 69 procent verwacht dat binnen vijf jaar meer zal worden gesloopt voor heropbouw dan vandaag.