Hoeveel kost het om uw woning te verkopen?

De verkoopprijs, de notariskosten en de registratierechten of de btw: die kosten zijn bij de verkoop van vastgoed ten laste van de koper. Maar welke kosten moet de verkoper dragen? Hij is verplicht bepaalde informatie te verschaffen en (administratieve) handelingen te stellen. Die brengen ook kosten met zich mee. Hieronder vindt u een opsomming:

1. Advertentie

Heeft u beslist om zelf uw huis of appartement te verkopen, zonder makelaar, dan hangt u een affiche uit. Maar dan nog is een vastgoedzoekertje nodig om uw woning in de kijker te zetten. Een zoekertje op Immoweb kost 69,89 € per maand in het basispakket, 94,79 € voor het Classic Pack of 119,68 € voor een premiumpakket. Het tarief daalt in functie van de duur van de publicatie. Het verschil in prijs zit vooral in hoe uw zoekertje in de markt wordt gezet.

2. Schatting van de prijs

Als u met een vastgoedmakelaar werkt, dan helpt die u om de prijs van uw pand te bepalen. Neemt u de verkoop zelf in handen, dan kunt u een expertise vragen om de waarde van uw pand te bepalen. Soms wordt die dienst gratis aangeboden. Voor een neutrale expertise moet u rekenen op zo’n 250 €.

3. Vastgoedkantoor...

Richt u zich tot een vastgoedkantoor, dan betaalt u de makelaar een commissie. MAAR alleen als de verkoop van de woning doorgaat. Voor die commissie bestaat geen wettelijk barema. Ze is meestal gelijk aan een percentage van de verkoopprijs. Een forfait is ook mogelijk.

Sommige vastgoedkantoren werken met een exclusief contract. Andere bieden een niet-exclusief contract aan. In dat geval is de vastgoedmakelaar misschien wel minder gemotiveerd. Want hij is niet zeker dat zijn werk vergoed zal worden. Bij een niet-exclusief contract kunt u meerdere vastgoedkantoren inschakelen.

…of notaris

Een onderhandse verkoop kan ook via een notaris gebeuren. In dat geval zijn de erelonen onderhandelbaar. Maar ze mogen niet meer dan 2 % van de verkoopprijs bedragen (boven op de terugbetaling van de kosten en uitgaven). Een openbare verkoop is goedkoper. De verkoper betaalt 3.500 tot 4.000 € kosten, maar de notaris neemt het volledige proces in handen: publiciteit, plaatsbezoeken door een afgevaardigde van de notaris, huur van de verkoopzaal, ...

4. Het energieprestatiecertificaat (EPC)

Het EPC geeft de kandidaat-koper een idee van de energieprestaties van de woning. Het onderzoek moet gebeuren door een erkend certificeerder. De prijs verschilt aanzienlijk naargelang het gewest, het type vastgoed, de oppervlakte, en het aantal gevels. Gemiddeld mag u rekenen op 100 € voor een studio tot 450 € voor een villa.

5. Elektrische keuring

Om veiligheidsredenen moet de elektrische installatie in uw woning aan strenge regels voldoen. Om aan te tonen dat uw installatie al dan niet conform is, moet u de koper een keuringsverslag overhandigen. Installaties van na 1 oktober 1981 beschikken in principe al over zo’n attest. Heeft u er geen of is het verslag ouder dan 25 jaar, dan moet u een nieuwe keuring aanvragen. Reken daarvoor op 125 €. Bij een negatief verslag kan de verkoop doorgaan, en zal de koper de elektrische installatie in orde moeten brengen.

6. Bodemattest

Het verplichte attest informeert over de kwaliteit en de mogelijke vervuiling van de bodem. Het wordt in Vlaanderen afgeleverd door de OVAM (afvalstoffenmaatschappij). De prijs: 52 €. In Brussel bedraagt het basistarief 38 €.

7. Keuringscertificaat stookolietank

Beschikt de woning over een stookolietank, dan moet die worden gecontroleerd. Bij nieuwe stookolietanks moet dat gebeuren vóór de ingebruikname. Ondergrondse tanks moet u ook daarna nog laten controleren. Voor tanks tot 6.000 liter moet dat om de vijf jaar. Voor dezelfde bovengrondse tanks zijn periodieke controles niet nodig. Voor zo’n controle trekt u 100 à 150 € uit.

8. Belasting op eventuele meerwaarde

Wie zijn onroerend goed binnen vijf jaar na de aankoop weer verkoopt, moet de meerwaarde in zijn belastingaangifte aangeven. De meerwaarde wordt belast tegen 16,5 %, ongeacht de aangegeven inkomsten. De meerwaarde is het verschil tussen de aankoopwaarde (+ notariskosten, werken uitgevoerd door erkende aannemers en 5 % jaarlijkse meerwaarde) en de verkoopprijs. De datum van de notariële akte bepaalt de termijn tussen de twee operaties.

De maatregel geldt niet voor woningen die de verkoper bewoont, noch voor panden afkomstig van een erfenis. Een meerwaarde als gevolg van speculatie wordt belast tegen 33 %.

9. Vervroegde terugbetaling van uw lening

Beslist u een pand te verkopen en de hypothecaire lening ervoor af te kopen, dan moet u behalve het verschuldigde kapitaal een wederbeleggingsvergoeding betalen. Die is gelijk aan drie maanden interest en dient als compensatie voor de bank voor het interestverlies dat ze lijdt.

10. Lichten van hypotheek

Vastgoedleningen zijn 30 jaar gewaarborgd door een hypotheek. Bij een herverkoop binnen 30 jaar, zelfs als uw lening is terugbetaald, moet u de hypotheek lichten. De notaris moet dan een akte van handlichting ondertekenen, waardoor de bank afziet van haar waarborg. Het is een verplichte formaliteit die doorhalingskosten met zich meebrengt. Die zijn afhankelijk van het oorspronkelijk geleende bedrag en bedragen zo’n 0,7 % ervan.

Als u gelijktijdig verkoopt en weer aankoopt, kunt u een hypotheekoverdracht aanvragen. Daardoor vermijdt u registratierechten op de lening.